REITよりお得？不動産小口信託受益権を活用した相続税の節税対策を解説

一般的に、現金をそのまま遺族へ生前贈与または相続してしまうと、
莫大な贈与税や相続税が発生します。
ただ、コツコツと貯めてきた資産はなるべくたくさんお子様やお孫様へ継承したいものです。

そこで、相続したい遺産を不動産投資に振り向けるという方法が有効です。

今回お伝えする「不動産小口信託受益権」を活用することで、
物件の運営管理はいっさい要らず、賃料収入の受益権のみを生前贈与・相続できます。
贈与税を10分の1程度に圧縮することもできるため、非常に実用的な節税対策です。

具体的にどの程度の節税になるか、以下で詳しく検証していきましょう。

不動産小口信託受益権とは？

不動産小口信託受益権とは、
不動産賃貸から発生する配当収入の受益権を小口に分けて購入できる金融商品です。

不動産小口信託受益権の仕組みは次のようになっています。

出典：SBIマネープラザ

不動産小口信託受益権では一般的に、買主が都心の一等地にある優良不動産を購入します。
その不動産を第三者へ貸すことで賃料収入が発生しますが、
投資家は物件購入代金の一部に投資することで、
投資額に応じて賃料収入の一部を受け取れる仕組みです。

不動産小口信託受益権のメリット

ここでは、不動産小口信託受益権を活用するメリットをご紹介します。

管理運営の手間不要で安定した配当収入が得られる

不動産小口信託受益権で投資家が行うべきことといえば、
受益権を小口で購入し、物件から得られる賃料収入を受け取るのみです。
そのため、一人で物件を購入するとなると多額の資金が必要となりますが、
比較的少額で行うことができます。

また、物件の購入から入居者の募集、管理、運営などは
すべてサービス提供会社や信託会社が行うため、投資家はほとんど手間がかかりません。

なお、物件から発生した賃料収入は、配当という形で毎年分配されます。
不動産投資の手間がかからず、
なおかつ賃料収入も受け取れる点は大きなメリットと言えるでしょう。

遺産を複数の相続人で分割しやすい

不動産の現物を相続する場合、相続人が複数いると均等に分割することは困難です。
そのため、遺産分割をめぐって兄弟間で相続争いが起こるケースも珍しくありません。

一方、不動産小口信託受益権の場合、
購入した受益権を小口に分割して複数人の相続人に分割できます。
受益権は1口500万円ほどで購入でき、長男には2口、長女には1口といった分割が可能です。

不動産所得税や相続税の節税対策になる

不動産小口信託受益権と似た仕組みに、
「J-REIT」や「不動産特定共同事業」が存在します。
J-REITや不動産特定共同事業に比べ、
不動産小口信託受益権は不動産所得税や相続税の節税対策になるというメリットがあります。

出典：福岡市 節税サポートセンター

3種類の不動産小口化商品を比較すると、
不動産小口信託受益権には次のようなメリットがあることが分かります。

不動産小口信託受益権の利益は不動産所得として扱われます。
受益権を相続する場合、
不動産は実際の取引価格よりも安い路線価や固定資産税評価額によって
価値が評価されるため、相続税を抑えることができます。

実際の評価額は、土地の場合は取引価格の8割程度、建物が7割程度です。

不動産小口信託受益権のデメリット

次に、不動産小口信託受益権のデメリットをご紹介します。

投資効率が悪い

不動産小口信託受益権の期待利回りは、2.0～2.5%が平均的な水準です。
一方、自ら不動産を購入して運用を行う一般的な不動産投資の場合、
利回り5.0～8.0%が一つの目安とされています。
両者を比較すると、不動産小口信託受益権の投資効率の悪さが目立ちます。

投資効率が悪い理由は、
不動産小口信託受益権は主に都心の一等地の物件を対象にしているからです。
都心の物件は安定した賃貸需要があるものの、
もともと物件価格が高いことから期待利回りが低くなります。

また、高額な物件価格に委託者報酬や修繕積立金などの費用が上乗せされている点も、
不動産小口信託受益権の期待利回りが悪化する原因です。

予定していた配当収入を受け取れないリスクがある

不動産小口信託受益権の配当や賃料収入である以上、
空室や入居者の退居、賃貸需要の低下などによって
想定通りの配当収入が受け取れないリスクがあります。

リスクを抑えるには、実際に不動産を運営管理する企業の実績を確認したり、
サービス運営会社の説明をしっかりと理解することが重要です。

不動産小口信託受益権の節税効果

最後に、不動産小口信託受益権を活用することで、
相続税の節税にどの程度効果があるかを解説します。

たとえば、不動産小口信託受益権を活用せず5,000万円分の資産を継承したとしましょう。
毎年1,000万円ずつ5年に分けて生前贈与（暦年贈与）を行いました。

暦年贈与は毎年110万円の基礎控除が適用されるため、1年間の課税価格は890万円です。
この場合の税率は40%、控除額は125万円なので、
「890万円×40%－125万円＝231万円」が贈与税となります。

一方、不動産小口信託受益権を活用し、1口500万円の受益権を2口分贈与したとしましょう。

「小規模宅地等の特例」を併用することで、
概ね購入価格の70~80%評価を下げることができます。

参考：最大80%減額！相続税節税に役立つ小規模宅地等の特例とは？

相続税評価により仮に1口あたりの評価額が70%減額されると、
2口分の贈与額は300万円です。
さらに暦年贈与の基礎控除110万円が引かれ、1年間の課税価格は190万円となります。

この場合の税率は10%（控除なし）なので、
「190万円×10%＝19万円」が贈与税となります。

暦年贈与によって資産を継承したケースと比べると、
不動産小口信託受益権を活用したほうが
年間200万円近く贈与税が安くなっていることが分かります。

その理由は、不動産小口信託受益権の場合、
評価額の減額が行われ贈与額が圧縮されるからです。

実際に不動産小口信託受益権の贈与を行うときは利回りも念頭に置く必要がありますが、
相続税を抑えるという点においては大きな効果を発揮します。

まとめ

物件から得られる賃料収入の受益権を小口で購入できる不動産小口信託受益権。
不動産の現物とは異なり複数人の相続人に分割できるばかりか、
資産評価額を下げて贈与税を少なくできるため、
相続税や生前贈与の節税対策として有効です。

また、不動産の運用管理も要らず、毎年安定した配当収入を得られます。
財産を不動産投資に活用しつつ、なおかつ相続税の節税対策にもなるため、
ぜひ一度検討してみてはいかがでしょうか。

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