海外不動産投資の節税～法人編～
記事作成日 2021/03/08 記事更新日 2023/02/05
国外の中古不動産を購入し、多額の減価償却費を計上することで節税するという人気スキームについてご紹介します。
2020年度の税制改正でこの節税スキームは使えなくなったのでは？？と節税意識の高い方は疑問に思われるかもしれません。しかし、2020年の改正は個人の方に対する規制であり、法人については依然として利用可能です。2020年の改正内容は、以下の記事で解説しています。
節税方法―減価償却費での節税
海外不動産を所有することが、どのように節税につながるのでしょうか？
建物を購入した費用は、購入時一括で経費になるのではなく「減価償却」といわれる方法で税法に定められた法定耐用年数により少しずつ経費化されます。
例えば、新築の場合は、「新築/木造＝22年」、「新築/鉄筋コンクリート＝47年」ですが、これが中古資産となると計算方法が変わり、(耐用年数‐経過年数)＋経過年数×20％（端数切捨て）で計算され、例えば、築22年の物件を購入した場合には「中古/木造＝4年」、「中古/鉄筋コンクリート＝29年」となります。
ここで、投資の対象が何故海外の不動産なのか？という疑問がでてきます。これは、日本と海外の住宅における資産価値の考え方の違いから、同じ築年の物件を買っても、海外不動産は購入金額に占める土地と建物の比率で、建物部分の割合が大きいことがあります。
例えば、日本で不動産を購入すると価格比は「土地：建物＝7：3」程度ですが、アメリカでは「土地：建物＝2：8」となることも珍しくありません。建物割合が大きければ、帳簿上の経費となる減価償却費の金額も大きくなります。そして、海外の不動産でも税務上は日本の耐用年数ルールが適用されます。
資産価値はどうなのか
築22年以上の木造物件となると、ぼろぼろの不動産を想像してしまいます。しかし、建物部分にお金をかけられる欧米などでは、日本の住宅とは異なり築年数の経過による価値の劣化が少ないという特徴があります。
そのため、購入金額のうち減価償却の対象となる建物分の割合が多くなり、耐用年数を過ぎた中古物件なら減価償却期間も短くなるので、経費計上できる減価償却費が大きくなります。例えば、以下はマイアミで実際に販売されている築22年の物件です。
建てられた年(year built)は1999年で、ちょうど築22年となります。しかし、見た目はかなりきれいであり、販売価格は1,199,000ドル(約1億2,000万円)です。
また、以下はロサンゼルスで実際に売られていた築100年超の物件です。
建てられた年（year built）は1907年であり、100年超の木造物件だと分かります。ただ見た目はキレイであり、販売価格は530,000ドル（約5,300万円）です。日本で築100年以上の物件が5,000万円以上するのは考えにくいですが、海外ではよく見られる光景です。
減価償却で赤字を出した後は？
不動産投資による益金よりも損金のほうが多くなった場合、その赤字分をほかの益金と相殺できます。そのため、不動産の運用で生じた赤字を他の事業利益と合算して、課税所得を圧縮することができ、法人税等を減らすことが可能です。
また、上述のように築年数の経過による価値の低下が少ない海外不動産は、売却した際に手元に返ってくる金額が大きくなるため、投資利回りとしてもよい案件が多数あります。
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まとめ
海外不動産は、土地に対して建物の価格比率が高く、また、資産価値も落ちにくいため、中古物件を購入し、短期で減価償却を行い節税するという方法が可能となります。一方で、国内不動産に比べて投資情報が得にくいため、なかなか手が出せない方も多いと思います。
まずは、良い海外投資物件の情報を抱える不動産業者と良好な関係を築くことから始めてみてはいかがでしょうか？
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